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En Bilbao, el 79,9 % de los edificios de viviendas es anterior a 1981, según Eustat. En Euskadi, la inspección técnica es obligatoria a partir de los 50 años e incluye las redes comunes de suministro y evacuación de agua. Lo prioritario es retirar el plomo, sanear montantes de galvanizado con fugas y tratar las bajantes de fibrocemento sin romperlas.
Cuántos edificios antiguos hay en Bilbao
La estadística de Eustat sobre edificios de viviendas, con datos a 1 de enero de 2021, cuenta 10.810 edificios en Bilbao. De ellos, 8.634 son anteriores a 1981, el 79,9 %, y 5.333 son anteriores a 1961, el 49,3 %. Al menos 7.474 se levantaron hasta 1970, así que hoy ya superan los 50 años.
Entre 1951 y 1970 se construyeron 4.195, casi cuatro de cada diez del total. Detrás hay 789 anteriores a 1900 y 1.732 de entre 1901 y 1940.
Para la fontanería, esto significa instalaciones que se han reparado a trozos durante décadas. Un mismo montante puede combinar tramos de épocas y materiales distintos, y esa mezcla trae problemas propios.
Qué revisa la ITE vasca de las redes de agua
El Decreto 117/2018 del Gobierno Vasco obliga a presentar la primera inspección técnica en el año siguiente a aquel en que el edificio cumple 50 años (art. 11.1). Después se repite cada diez años desde su presentación (art. 11.2).
La inspección es visual e incluye la cubierta, la cimentación, la estructura, las fachadas y las redes comunes de suministro y evacuación de aguas (art. 6.4). El informe debe recoger su estado general e identificar materiales que exijan una manipulación específica o su retirada, «como por ejemplo el plomo, el amianto u otros» (art. 8.3.a).
Conviene tener claro el alcance. La ITE no desmonta tuberías ni analiza el agua: mira lo accesible y emite un dictamen. Si ese informe señala deficiencias, la comunidad tiene que corregirlas. La Ley de Propiedad Horizontal hace obligatorias las obras de conservación de las instalaciones comunes, sin necesidad de acuerdo previo (art. 10.1.a).
Plomo en tuberías: riesgo y lo que dice la norma
La Organización Mundial de la Salud señala que no existe un nivel de exposición al plomo que se considere seguro. Afecta especialmente al desarrollo cerebral de niñas y niños, y durante el embarazo puede llegar al feto. Una de las vías es el agua que ha estado en contacto con tuberías, soldaduras o accesorios de plomo.
En España, el Real Decreto 3/2023 prohíbe instalar tuberías o productos con plomo en contacto con agua de consumo (art. 45). Su disposición adicional duodécima obliga a sustituirlos en redes, acometidas e instalaciones interiores de edificios públicos, comerciales y pisos en alquiler. El plazo acaba el 2 de enero de 2030, cuando sea técnica y económicamente factible. En cualquier instalación, además, se sustituyen al hacer obras de reparación.
Una tubería de plomo se reconoce por su color gris mate y por ser blanda: al rascarla con una llave queda una marca plateada brillante. No tiene roscas, sus uniones forman abultamientos y un imán no se le pega. Si lo sospechas, no la limes ni la cortes tú; pide que la identifique un profesional.
Hierro galvanizado: óxido, poros y reparaciones mal combinadas
El acero galvanizado se corroe por dentro con los años. Lo notarás por agua turbia o rojiza al abrir tras varios días sin uso, por pérdida de caudal en los pisos altos o por poros que aparecen uno detrás de otro. El Ayuntamiento de Bilbao recomienda limpiar la instalación cuando arrastra partículas y, si su estado o antigüedad no lo permiten, sustituirla.
Hay un error de reparación que conviene evitar. El Código Técnico prohíbe colocar tubería de cobre antes de una de acero galvanizado en el sentido del agua (DB HS 4, apartado 6.3.2.1). Los iones de cobre arrastrados aceleran la perforación del galvanizado, así que un parche de cobre en mitad de un montante viejo puede adelantar la siguiente fuga. Si hay que reparar un tramo, el material y el orden de los empalmes importan tanto como la soldadura.
Bajantes de fibrocemento: qué se puede hacer y qué no
En edificios de esta época pueden aparecer bajantes y colectores de fibrocemento, un material que puede contener amianto y cuyo uso está prohibido desde 2002. La Ley 7/2022 encargó a los ayuntamientos un censo de instalaciones con amianto, pero no fija un plazo obligatorio para retirar las bajantes de un edificio privado.
Lo que sí está regulado es quién puede retirarlas: una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA), según el Real Decreto 396/2006. Mientras tanto, no se taladran, no se cortan con radial y no se rompen para desatascar.
Un fontanero puede conectar tramos nuevos de PVC a la parte sana y resolver atascos con métodos que no dañen el tubo. Si tu avería exige tocar el tramo de fibrocemento, te lo decimos por teléfono antes de ir. Tienes el detalle en la guía de bajantes de uralita.
Montantes y batería de contadores: qué le toca a la comunidad
Según la ordenanza del Consorcio de Aguas Bilbao Bizkaia, todo lo que parte de la llave de registro es instalación interior. La conservación y reparación de la instalación general, con su batería de contadores y su montante, corren a cargo de la propiedad (arts. 20.9 y 26.2). La misma ordenanza recomienda alojar ese tramo en un pasamuros o conducto hueco para poder cambiarlo sin romper portales ni lonjas (art. 26.3).
Si tu edificio tiene un aljibe de agua fría, el Ayuntamiento de Bilbao recomienda limpiarlo cada año y purgar sus fondos. Señala además que la turbidez en el grifo es más frecuente en edificios con aljibe. El reparto entre calle, comunidad y vivienda está explicado en fuga de agua en la calle: qué es tuyo y qué del Consorcio.
Qué renovar primero si no se puede todo a la vez
Pocas comunidades pueden cambiar toda la fontanería en una sola derrama. Este es un orden razonable, de más a menos urgente:
- Plomo en cualquier tramo de agua de consumo, por salud, empezando por el montante y la entrada del edificio.
- Montantes de galvanizado con fugas repetidas o agua turbia, porque cada poro reparado anuncia el siguiente y moja elementos comunes.
- Bajantes y colectores con fisuras, fugas o atascos frecuentes, con la retirada de fibrocemento hecha por empresa RERA.
- Instalaciones interiores de cada vivienda, que cada propietario puede ir cambiando en sus reformas conectándolas ya al montante nuevo.
Planificarlo con el informe de la ITE en la mano evita abrir dos veces el mismo patinillo.
Preguntas frecuentes
¿La ITE obliga a cambiar las tuberías del edificio?
No directamente. La ITE es una inspección visual con informe que valora el estado de las redes comunes de agua y señala materiales como el plomo o el amianto. Si el dictamen detecta deficiencias, la comunidad debe corregirlas, porque las obras de conservación de elementos comunes son obligatorias según la Ley de Propiedad Horizontal. El alcance de cada obra lo marca ese informe.
¿Cómo sé si en mi casa hay tuberías de plomo?
Busca tramos vistos junto al contador, bajo el fregadero o en el patinillo. El plomo es gris mate, blando, sin roscas, con uniones abultadas, y al rascarlo brilla en plateado; un imán no se adhiere. El galvanizado, en cambio, tiene roscas y sí atrae el imán. Ante la duda, que lo compruebe un fontanero antes de cortar nada.
¿Es obligatorio sustituir las tuberías de plomo?
El Real Decreto 3/2023 obliga a sustituirlas antes del 2 de enero de 2030, cuando sea técnica y económicamente factible, en redes, acometidas e instalaciones interiores de edificios públicos, comerciales y pisos en alquiler. En cualquier instalación, además, deben cambiarse cuando se hagan obras de reparación. Instalar elementos nuevos con plomo está prohibido.
¿Dónde puedo consultar un problema con el agua del grifo en Bilbao?
El Ayuntamiento de Bilbao controla la calidad del agua hasta la acometida de los edificios. Para incidencias en el grifo de casa remite a su Área de Salud y Consumo y a la atención ciudadana del 010. Antes de llamar, comprueba si pasa en todos los grifos, si ha habido obras en el edificio y si los vecinos notan lo mismo.