Fuga de agua al vecino de abajo: quién paga y cómo dar parte al seguro

El artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a mantener en buen estado su piso y sus instalaciones privativas. Debe hacerlo de forma que no perjudique a la comunidad ni a otros vecinos, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas de las que responda. Un latiguillo reventado bajo tu lavabo o una junta de tu ducha que filtra son, por tanto, asunto tuyo.

La otra cara está en el artículo 10.1.a: las obras necesarias para conservar las instalaciones comunes son obligatorias para la comunidad y no necesitan acuerdo previo de la junta. Si el agua procede de la bajante general, del montante del portal o de la cubierta, los daños se reclaman a la comunidad y a su seguro.

Fuera de ese marco queda la regla general del Código Civil: quien causa un daño por acción u omisión, interviniendo culpa o negligencia, debe repararlo (art. 1902). Si vives de alquiler, avisa cuanto antes al propietario, porque la póliza del continente suele estar a su nombre.

El caso más discutido en edificios de pisos es el encuentro entre el desagüe de una vivienda y la bajante común. El ramal que recoge los aparatos de tu baño da servicio solo a tu casa; la bajante vertical, a todo el edificio. Cuando el agua aparece justo en ese punto, nadie puede decir quién paga hasta que la fuga está localizada.

Otros escenarios frecuentes:

• Mancha en el techo bajo la ducha que solo sale al ducharse: suele ser el desagüe, la válvula del plato o el sellado perimetral, no la tubería de agua a presión.
• Mancha que crece aunque nadie use el baño de arriba: apunta a una tubería de suministro, que pierde a todas horas.
• Humedad en el techo del último piso los días de lluvia: cubierta, canalón o bajante pluvial, casi siempre elementos comunes.
• Agua que baja pegada al patinillo de instalaciones: bajante o montante; conviene avisar al administrador desde el principio.

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Cada póliza tiene su condicionado, así que la respuesta exacta está en el tuyo. Lo que sí conviene saber es que el daño se reparte en coberturas distintas, y cada una tiene sus límites:

• Daños por agua en tu vivienda: lo que se ha estropeado en tu propio piso, separado a menudo entre continente (suelos, paredes, techos) y contenido (muebles y enseres).
• Localización y reparación de la avería: el trabajo de encontrar la fuga y arreglar la tubería. Hay pólizas que lo incluyen con un tope y otras que solo pagan los daños, no la pieza.
• Responsabilidad civil: los daños que causas a terceros, como el techo, la pintura o los muebles del vecino de abajo.

Lee también las exclusiones. Busca expresiones como falta de mantenimiento, desgaste, filtraciones lentas o humedades de origen anterior a la póliza. Si la comunidad tiene seguro, pregunta al administrador qué cubre para bajantes y montantes.

Comunica el siniestro a tu aseguradora en cuanto lo conozcas. La Ley de Contrato de Seguro fija un máximo de siete días salvo que la póliza conceda más, y la aseguradora puede reclamar daños si no avisas a tiempo (art. 16). El vecino afectado debe avisar también a la suya; es habitual que ambas compañías se pongan en contacto entre sí.

Mientras tanto, frena el daño: la misma ley te obliga a emplear los medios a tu alcance para aminorar las consecuencias (art. 17). Los gastos razonables de ese salvamento corren a cargo del asegurador hasta el límite pactado, aunque no hayan dado resultado. Cerrar la llave, retirar muebles o llamar a un fontanero urgente entra en esa lógica.

Pregunta a tu compañía si puedes reparar antes de que pase el perito o si prefieren enviar su propio profesional. En cualquier caso, no tires las piezas ni tapes la avería sin haberla fotografiado.

Un parte bien documentado se resuelve antes y con menos discusiones entre compañías. Reúne esto el mismo día:

• Fotos del techo o la pared del vecino, con una referencia de tamaño y la fecha.
• Fotos del punto de la avería en tu vivienda, antes y después de abrir.
• La factura del fontanero con la causa concreta, por ejemplo «rotura de latiguillo del lavabo» o «junta de manguetón deteriorada».
• La pieza sustituida, guardada en una bolsa.
• Mensajes o correos con el vecino y el administrador, mejor por escrito que de palabra.

Si la avería resulta ser común, pide al administrador que abra el parte en el seguro de la comunidad y adjunta tus fotos.

Mientras no se sepa dónde está la pérdida, cada seguro puede señalar al otro y el expediente se para. La localización se hace de menos a más invasivo. Primero se cierran llaves y se observa el contador para separar suministro de desagüe. Después se prueban los desagües por separado con agua y, si hace falta, se usan cámara térmica, geófono o prueba de presión con manómetro.

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a consentir en tu vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir la entrada para hacerlas (art. 9.1.c y d). Si la comunidad tiene que abrir tu baño por la bajante, tienes derecho a que te resarza los daños que te cause. Las señales para sospechar de una pérdida oculta están en cómo detectar fugas de agua en casa.