Cómo se diagnostica un problema de bajante
Una bajante recorre el edificio de la cubierta al sótano, casi siempre escondida en un cajeado o en un patinillo. Por eso el diagnóstico empieza por saber a qué altura está el problema, sin abrir paredes en cinco pisos.
Las comprobaciones habituales son estas:
- Preguntar en qué plantas se nota el síntoma. Si el agua aparece en el primero y no en el tercero, el tapón está entre ambos o más abajo.
- Buscar registros: tapones en la propia bajante, en el arranque del sótano o en la arqueta a pie de bajante.
- Pasar la cámara de inspección desde un registro o desde la cubierta para ver el interior: tapones, raíces en tramos enterrados, juntas desplazadas o grietas.
- Hacer una prueba con agua coloreada desde un piso concreto para ver por dónde asoma.
Con la grabación, la comunidad sabe qué se ha encontrado y dónde, y el administrador tiene material para el seguro. Sin diagnóstico, el riesgo es abrir el piso equivocado.
Quién paga: bajante común o ramal privativo
El artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes de un edificio las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe, hasta la entrada al espacio privativo. La Ley de Propiedad Horizontal completa el reparto:
- La bajante vertical, los colectores del sótano y las arquetas generales son de la comunidad. Su reparación entra en las obras necesarias de conservación que el artículo 10.1.a declara obligatorias y sin necesidad de acuerdo previo de la junta.
- El ramal de tu vivienda hasta la bajante es privativo. El artículo 9.1.b obliga a cada propietario a mantener sus instalaciones en buen estado y a resarcir los daños que cause por descuido.
- Si hay que entrar en tu piso para reparar la bajante, debes permitirlo. El artículo 9.1.c recoge ese deber y también tu derecho a que la comunidad te resarza de los daños que se ocasionen.
La zona gris está en el injerto, donde el ramal entra en la bajante. Cuando la fuga está justo en esa unión, cada caso se estudia con el administrador y la póliza. Y si se demuestra que un vecino causó el atasco, por ejemplo tirando restos de obra, la comunidad puede reclamarle el coste.
El seguro de la comunidad y el administrador de fincas
La mayoría de pólizas de comunidad cubren daños por agua originados en elementos comunes, y muchas incluyen el desatasco o la localización de la avería. Cada póliza es distinta, así que el primer paso es que el administrador o el presidente dé parte.
Para que el siniestro avance, conviene reunir:
- Fotos y vídeos de los daños en cada vivienda afectada, con fecha.
- El informe del fontanero con el origen: bajante, unión, colector o arqueta.
- La grabación de la cámara de inspección, si se ha hecho.
- La factura desglosada de la intervención urgente, si no se pudo esperar al perito.
Si los daños en tu piso vienen de la bajante, reclama a través de la comunidad. Si vienen del ramal de un vecino, actúa su responsabilidad civil. Lo explicamos con ejemplos en la guía sobre fugas, seguro de hogar y vecinos.
Reparar un tramo o cambiar la bajante entera
No siempre hay que cambiar toda la vertical. Si la cámara muestra una junta desplazada o una grieta localizada en una bajante de PVC en buen estado, se sustituye ese tramo con manguitos de dilatación y se vuelve a fijar.
Cambiar la bajante completa compensa cuando hay fugas en varias alturas, el material está deteriorado en todo el recorrido o los atascos se repiten por incrustaciones que ninguna limpieza elimina. En sustitución se usa normalmente PVC de saneamiento, y en bajantes que pasan junto a dormitorios se puede elegir tubo insonorizado para reducir el ruido del agua.
El trabajo se organiza planta por planta. Hay que abrir el cajeado o acceder por el patinillo, retirar el tubo viejo, montar el nuevo con sus abrazaderas, conectar cada ramal y cerrar. Se coordina con los vecinos para cortar el uso de agua por turnos y dejar el edificio con servicio cada noche.
Si la bajante que se retira es de fibrocemento, la parte de retirada no la puede hacer cualquier empresa, como explicamos a continuación. Si solo necesitas liberar un atasco, tienes la página de desatascos en Bilbao.
Bajantes de fibrocemento (uralita): qué dice la norma
Muchos edificios de Bilbao conservan bajantes de fibrocemento, conocido por la marca uralita, que en su época se fabricaba con amianto. Su uso está prohibido en España desde 2002, pero tenerlas instaladas no es ilegal.
Lo que dice la normativa, con precisión:
- No hay un plazo legal que obligue a retirar las bajantes de una comunidad privada. La Ley 7/2022 de residuos (disposición adicional 14.ª) obliga a los ayuntamientos a hacer un censo de instalaciones con amianto y un calendario de retirada. La prioridad son las instalaciones públicas de mayor riesgo.
- Retirar amianto solo lo puede hacer una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA), según el artículo 17 del Real Decreto 396/2006.
- Cada retirada exige un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de empezar (artículo 11 del mismo real decreto).
En la práctica, una sustitución puede separarse en dos partes: la retirada del fibrocemento, por empresa RERA, y el montaje de la nueva bajante de PVC y la conexión de los ramales, que es fontanería. Si tu obra necesita empresa RERA, te lo decimos por teléfono antes de ir y te explicamos cómo encajar cada parte. Tienes más contexto en la guía de bajantes de uralita.
Edificios antiguos de Bilbao, ITE y redes de evacuación
La edad del parque explica por qué las bajantes dan tanto trabajo en la villa. Según la tabla de Eustat de edificios de viviendas a 1 de enero de 2021, Bilbao tiene 10.810 edificios, y 7.474 de ellos, el 69,1 %, se construyeron hasta 1970. Todos ellos han cumplido ya los 50 años.
Ese umbral importa. El Decreto 117/2018 del Gobierno Vasco obliga a pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) a los edificios residenciales a partir de los 50 años, y a repetirla cada 10. Su artículo 6.4 incluye la inspección visual de las redes comunes de suministro y evacuación de aguas.
Si la ITE de tu edificio señala deficiencias en bajantes o colectores, lo sensato es pedir un diagnóstico con cámara antes de presupuestar la obra. Así se sabe si basta con reparar tramos o hay que sustituir la vertical, y la junta decide con información. En la guía sobre fontanería en edificios antiguos y la ITE tienes el recorrido completo.
Cómo se presupuesta una obra de bajantes para la comunidad
Un presupuesto de bajante que sirva para la junta tiene que decir qué se va a hacer, en cuántas plantas, cómo se accede y qué queda fuera. Lo que solemos pedir antes de dar una cifra:
- Número de plantas, de viviendas por vertical y si hay lonjas en el bajo.
- Material de la bajante actual y si va por dentro de las viviendas o por patio.
- Si hay registros accesibles y dónde está la arqueta de pie de bajante.
- Si la ITE o el seguro han pedido algo concreto.
Tras la visita, y la cámara si hace falta, el presupuesto separa diagnóstico, reparación, sustitución por plantas y albañilería de cajeados. Si hay fibrocemento, la retirada por empresa RERA va en partida propia. Así el administrador puede comparar ofertas de verdad y la comunidad sabe qué paga cada cosa.
